物流园区作为物流中心建设的重要载体，对改善物流发展环境和提高物流效率具有重要作用。物流园区的发展和运营模式是企业和政府关注的焦点，也直接关系到物流园区的功能。

目前，国内外物流园区的建设和发展模式主要分为三种：政府主导型、企业主导型和政企联合发展型。

企业主导模式以其强大的经济实力和品牌影响力，吸引上下游产业和相关物流企业集聚，形成物流产业集聚区。以联邦快递闻名的孟菲斯机场和杭州传化物流就是这种模式的典型代表。依托大型企业的建设，这种物流园区能够促进区域相关产业的集聚，实现快速效益，给城市带来良好的经济效益。不可忽视的是，物流园区是大型企业上下游延伸形成的，产业相对单一。而且，企业以追求利润为目的，缺乏园区整体规划，与周边建筑、产业融合存在一些问题。

国内物流园区的发展一般采用政府主导的模式。随着政府简政放权的深入，物流业作为一个市场化程度较高的基础主导产业，应采取以企业为主导或以规划许可和监管为基础的政企联合发展模式“政府搭建平台，企业发挥作用”的经营理念，充分发挥政府的空间引导作用，既能减轻政府的财政负担，又能与城市规划、产业和土地利用相协调。也有利于物流园区和企业的管理，这将是未来物流园区发展的趋势。

龙头企业运作模式适用于以龙头企业为主体，依托龙头企业进行园区管理、运营和日常维护的物流园区开发建设。在这种模式下，具有一定运营管理经验的龙头企业参与园区的开发建设，形成建设与运营一体化的模式。

第三方集团运营模式采用经验丰富的第三方团队运营园区，实现政企分开、市场化运营，构建现代企业管理体系。该模式以市场为导向，能够准确把握市场和物流业的新发展趋势，制定合理的经营战略和发展机制，有效协调企业与政府的关系。值得注意的是，物流园区的运营需要从整体上考虑运输、仓储、配送、政策等综合因素，对第三方团队的要求相对较高。

国内物流园区的管理主要以管委会模式为主，特别是在物流园区起步阶段，采用管委会模式对于有效协调政府各部门之间的关系，促进园区的实施具有重要意义。随着物流业的发展和物流管理理念的转变，智能物流园区的发展正深刻影响着物流园区的运营和管理。特别是在物流网络化、车联网、大数据时代，迫切需要引进一支具有丰富管理经验的团队来负责园区的运营和管理。依托信息技术和管理技术的创新，将推动物流园区管理向智能化、智能化、精细化方向转变。

目前，我国许多城市都在大力发展物流业，把建设**或区域物流中心作为城市发展的目标。物流园区作为物流功能的重要载体，应从提高运营效率、降低运营成本、优化发展环境入手，充分考虑物流业的发展趋势，选择合理的发展、建设和运营模式。

在物流业处于起步阶段的城市中，物流产业基础相对薄弱，物流产业集群尚未形成。在此条件下，为了促进物流业的集聚发展，宜采用政府主导的发展运营模式。通过政府的招商引资和优惠政策，辅以基础设施建设，吸引实力较强的物流企业落户，切实改善城市物流发展环境，改善“小”现象，零散无序的物流发展。

在一个具有一定物流基础的城市，其物流产业链结构已经基本形成。如何降低物流成本，提高物流运作效率是其关注的焦点。这就要求各城市要充分考虑物流的市场化行为，为以后的运营预留足够的发展空间，采取企业主导的发展模式或政府与企业在规划许可和监管的基础上共同发展的模式，运用第三方团队负责运营园区的日常事务，政府主要负责宏观指导和监督，第三方团队运用专业技术、人才和管理，为物流园区的健康可持续发展提供强有力的支持推进物流产业精细化管理和物流园区规范化、规模化经营。